今年“红五月”，常州楼市延续了4月的爆发式增长，继续创造了两个现象级的数字：4500和58W。成交量4500多套，成交面积58万方，这已经是常州市区自去年5、6月以来，时隔近一年后的集中爆发。
关于今年4、5月成交量、套数的暴涨，我们此前文章多已详细分析过。大体说来，除了政策宽松、LPR持续下降等环境因素，常州楼市自身的增长逻辑主要体现在：一是土拍火爆的刺激；二是供应放量的支撑；三是前期积压需求的集中释放。二季度，尤其是4、5月的集中发力，成交量的暴涨是表象，从这个表象出发，我们还能看到点什么底层逻辑呢？住宅市场火爆的背后，尤其是4、5两月集中消化之后，当下的住宅库存告急了吗？据克而瑞数据显示，截止至5月底，常州市区商品住宅库存量约274万方，去化周期约6.2个月。去化周期在6个月左右是一个非常健康的数据，也可以理解为近半年内常州一手住宅市场稳步上扬、房价持续走高的基本态势不会改变。我们可以来看下6.2个月这个去化周期，在常州楼市发展史上是什么位置？在房价持续上涨的2016-2020年期间，常州市区的商品住宅库存去化周期基本维持在5.5个月以内，第一波去化周期站上6个月的是2019年一季度，第二波便是2019年四季度持续至今，基本在6个月左右徘徊，略有浮动。也是从2019年7月起，常州市区均价站上了16000元/㎡，此后常州市区房价就基本维持在这个水平线以上，在2019年的11月及今年4月，因为极个别高价楼盘的集中备案，把均价抬高到了单月19000元/㎡左右。也就是说，一方面，目前的常州住宅库存量还在健康的范围内，但远没有到断供的情况，另一方面，高价盘增多，低价盘陆续售罄，两个方面的基本面确定了常州房价上涨的原动力将持续存在。整体成交量暴涨是基本面，那么，4、5月是否有一些区别？区域之间是否普遍向好？
其实，最近从市场反馈来的情况已经看出来，各售楼处的人气、来访量存在明显差异，且板块之间的分化也非常明显。据克而瑞数据统计，4月常州市区总计有46个楼盘约49次开盘，而5月显示有44个楼盘开盘约55次开盘。虽然5月楼盘供应频次上升，但整体供应量却有所下降。据克而瑞数据统计，5月市区住宅供应约54万方，比4月减少了约24万方。
据克而瑞数据统计，4、5两月的开盘当日认购率均在60%左右。其中，这两个月的高认购率楼盘，主要体现在星河国际、晋陵文禧、琅越龙洲、中建朗诗熙华雅园、万科新都会、万科四季都会、南广场·九洲玺等项目。单就从月度来看，开盘当日70%以上认购率楼盘占比中，5月明显下降。
也就是说，5月的开盘去化情况已经有所下滑，而且这还是在5月持续有6场土拍、产生的5宗“万元地”的激励下所取得的销售成绩。
而且，我们也发现了当下楼市的认购特征，换句话说，也是如今常州购房者的喜好特征。
基本都遵循了热度从中心向外围区域逐步减弱的规律。常州买房，区位地段依然占据购房主要因素。另一方面，除了区域中心地段的独特价值，库存量更少的板块，开盘认购率也普遍较高。譬如天宁的清凉-丽华板块、文化宫板块，钟楼的勤业-花园板块，武进的武高新板块、湖塘老城区板块等。这几大板块的商品住宅库存去化周期普遍在4个月以内，是市区去化周期最短的板块。所以，我们才会看到，目前常州楼市的分化在加剧。这不仅体现在产品、价格上，也体现在销售成绩上。部分以优质学区为卖点的楼盘，次次开盘都几乎售罄；一些性价比突出的高品质改善项目，去化成绩也非常理想。其他产品品质不突出、没有过硬配套的楼盘，就卖得不温不火了。第一，遵循近几年常州楼市的发展规律，二季度基本已经是今年的成交高峰，三、四季度市场可能会出现小高峰，但要想超越二季度，基本没有可能。第二， “常州房价上涨”的基本逻辑还在，余下7个月，常州房价还有上扬的空间，但在“住房不炒”的基调和政府管控下，稳中有升是主旋律。第三，如果你是刚需，还是那句老话，自住作为第一需求，尽早买入永远是最合适的时机。
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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